2018-2023年海口市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告-中商产业研究院

内容概括

养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。其发展的最终目标是“五个老有”：即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。当前我国老年消费市场开发仍然处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。至2015年底，海口市65岁以上的老年人口数量达到15.92万人，占总人口数量的7.16%，公办养老机构共有34家，其中市属32家（乡镇敬老院31家、市社会福利院1家），共有养老床位3460张。全市共办理老年优待证9200余张。高龄补贴工作有序开展，为32813名80岁以上高龄老人发放补贴4000余万元。随着海口市老龄化趋势的不断加强，预计到2022年，海口市65岁以上的老年人口数量将达到17.53万人。十三五期间，海口市进一步降低门槛、简化手续，落实土地、税费、信贷、购买服务等优惠政策，引导社会力量兴办养老机构。鼓励社会资本通过合作、租赁和购买的方式，对闲置的企业厂房、学校校舍、商业设施等进行改造，用于养老服务。支持国外、境外的企业、非政府组织和个人独资或者合资举办养老机构，并享受同等待遇。进一步加大对养老机构的扶持力度，适当提高建设和运营补贴标准。到2020年，社会力量举办或经营的养老机构床位数占比将达到60%以上。

报告目录

第一章养老地产发展基础概述 10

第一节养老地产概述 10

一、养老产业的定义和目标 10
二、养老地产的内涵及特征 10
三、养老地产利益主体分析 12
四、成熟养老地产特点分析 13

第二节中国养老地产行业政策分析 14

一、中国房地产市场调控政策分析 14
二、《中华人民共和国老年人权益保障法》 20
三、《关于加强老年人优待工作的意见》 21
四、《关于加快发展养老服务业的意见》 21
五、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 24
六、《关于加快发展养老服务业的若干意见》 25
七、《养老服务设施用地指导意见》 26
八、《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 26
九、《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》 27
十、中国养老地产“十三五”发展政策支持 27

第三节中国养老地产社会环境分析 28

一、中国人口老龄化趋势分析 28
二、中国老年人养老模式分析 30
三、中国养老观念的转变分析 34
四、社会养老服务体系的现状 35
五、中国的老龄人口红利分析 35

第二章养老地产发展状况分析 38

第一节养老地产行业发展现状 38

一、养老地产处于摸索阶段 38
二、房企布局养老地产情况 38
三、保险企业涉足养老地产 42
四、外资在华投资老年住宅 44
五、中国养老地产开发特点 44

第二节不同类型养老地产市场分析 46

一、养老服务嵌入式住宅市场 46
二、养老服务型老年公寓市场 46
三、“学院式”养老地产市场 48
四、健康养生型养老地产市场 49
五、养老综合体养老地产市场 50

第三节养老地产开发运营模式分析 50

一、中国养老地产商业模式分析 50
（一）中国现有养老地产模式分析 50
（二）适合中国养老地产开发模式 52
（三）中国养老地产运营模式分析 57
（四）中国养老地产盈利模式解析 60
（五）养老地产商业模式创新分析 62
二、中国养老地产管理模式分析 62
（一）房地产开发商管理的模式 62
（二）与专业公司建立战略联盟 62
（三）引进专业公司的管理模式 63
（四）各种管理模式的优劣对比 63
（五）养老地产管理的收益分析 63

第三章海口市房地产市场环境分析 64

第一节海口市行政划分 64

第二节海口市环境概况分析 64

一、地理位置 64
二、地质 65
三、气候 65
四、资源 65
五、交通 68

第三节海口市宏观经济环境分析 68

一、海口市GDP增长情况 68
二、海口市固定资产投资 69
三、海口市居民收支情况 70
四、海口市产业结构分析 70

第四节海口市地产业社会环境分析 71

一、海口市消费市场情况 71
二、海口市安居工程建设 72

第四章海口市房地产市场发展分析 73

第一节海口市房地产市场政策环境 73

一、海口市土地政策综述 73
二、海口市房地产政策分析 76
三、海口市住房公积金新政 80

第二节海口市房地产市场分析 81

一、海口市房地产投资情况 81
二、海口市房地产供给分析 81
三、海口市房地产需求分析 82
四、海口市房地产成交情况 82
五、海口市房地产优势企业 83

第三节海口市热销楼盘情况 84

第四节海口市房地产价格走势 84

第五章海口市人口老龄化现状分析 85

第一节人口老龄化标准 85

一、老年人年龄划分标准 85
二、老龄化社会划分标准 85

第二节海口市人口结构分析 86

一、年龄结构 86
二、性别结构 86
三、户籍结构 87

第三节海口市老年人口数量统计 87

第六章海口市养老地产市场投资机会分析 89

第一节海口市养老地产业发展优势 89

一、海口市区位优势 89
二、海口市气候特征 89
三、海口市政策支持 89

第二节海口市养老服务供应分析 90

一、海口市养老机构数量分析 90
二、海口市养老机构项目建设 90
三、海口市养老服务市场分析 90

第七章海口市重点区域养老地产布局分析 92

第一节秀英区 92

一、秀英区概况 92
二、主要养老地产项目 92

第二节龙华区 93

一、龙华区概况 93
二、主要养老地产项目 94

第三节琼山区 94

一、琼山区概况 94
二、主要养老地产项目 95

第四节美兰区 96

一、美兰区概况 96
二、主要养老地产项目 96

第八章养老地产市场目标消费者分析 98

第一节老年人特征与消费能力分析 98

一、老年人的生理特征研究 98
（一）老年人人体工程学 98
（二）老年人的生理特征 99
（三）老年人的生理需求 100
二、老年人的心理特征研究 101
（一）老年人的心理特征 101
（二）老年人的心理需求 101
三、老年人的行为活动特征 102
（一）老年人活动分布圈 102
（二）老年人的活动特性 103
四、老年人群购买力分析 104
（一）老年人经济收入来源 104
（二）老年人购买力正提升 104

第二节中国养老地产客户群体分析 105

一、企事业单位老年退休人群 105
二、收入学历较高的中年子女 105
三、追求安逸老年生活退休者 105
四、休闲度假养生的老年客流 105
五、养老地产的潜在客户分析 106
六、养老地产客户群消费特征 106

第三节养老地产消费者行为分析 108

一、中国居民养老意愿调查 108
二、老年人的养老消费观念 108
三、消费者对养老地产认识 109
四、不同老年人关注度调查 109
五、养老地产设施服务需求 109
六、养老地产入住方式调查 110

第九章海口市养老地产项目营销策略分析 111

第一节养老地产项目的选址及定位 111

一、养老地产项目的选址策略 111
二、养老地产的项目定位分析 113

第二节养老地产项目营销策略研究 114

一、养老地产营销中存在的问题 114
二、养老地产市场营销策略分析 116
三、养老地产项目销售渠道类型 118
四、养老地产项目销售渠道选择 119

第三节养老地产项目促销策略分析 122

一、养老地产促销目标分析 122
二、养老地产促销方式分析 122
三、养老项目促销策略分析 122
（一）养老地产广告促销策略 122
（二）养老地产人员推销策略 123
（三）养老地产营业推广策略 123
（四）养老地产公共关系策略 125

第四节养老地产产品价格策略分析 125

一、养老地产项目定价策略分析 125
二、养老地产项目价格影响因素 126
三、养老地产项目定价方法研究 127
四、养老地产项目调价方法研究 130

第五节养老地产项目网络营销策略分析 132

一、养老地产网络营销运作模式分析 132
二、养老地产开展网络营销的优势 133
三、养老地产开展网络营销的缺陷 135
四、养老地产网络营销的整合互补 136
五、养老地产实现网络营销的策略 137

第十章海口市养老地产业扶持政策分析 139

第一节社会保障政策 139

一、医疗保险政策 139
二、养老保险政策 143

第二节 “以房养老”政策解读 147

一、政策路径 147
二、适用条件 147
三、国内实践 148
四、发展困局 149

第三节养老服务业“十三五”政策导向 151

第十一章海口市养老地产投融资市场战略分析 156

第一节养老地产投资影响因素 156

一、地区经济水平 156
二、地区居民收入 156
三、社会福利制度 156
四、老龄人口数量 156
五、居民养老观念 156
六、地区生态环境 157
七、地区地价水平 157

第二节养老地产投资特性分析 157

一、养老地产行业投资特性分析 157
二、养老地产项目投入产出分析 158
三、投资养老地产关键决策要素 159
四、养老地产的投资价值点分析 160
（一）进入品牌效应 160
（二）售租获取利润 160
（三）运营管理获益 160
（四）地区辐射效应 161
（五）社会口碑效应 161

第三节房地产企业投资养老地产可行性分析 161

一、养老地产成房企开发新方向 161
二、房企开发养老地产优势分析 161
三、房企开发养老地产前提分析 162
四、房企投资养老地产效益分析 162
五、房企开发养老地产战略分析 162

第四节养老地产投资风险分析 163

一、产业政策风险 163
二、房产信贷风险 164
三、新兴市场风险 164
四、投资收益风险 164
五、物业管理风险 164

第五节养老地产投融资策略分析 165

一、房地产投融资主体分析 165
二、养老地产融资渠道分析 166
三、养老地产融资方式分析 167
四、养老地产融资策略分析 169
五、养老地产PFI融资模式 171

第十二章 2018-2023年海口市养老地产投资前景趋势预测 176

第一节 2018-2023年养老地产发展趋势分析 176

一、综合性住宅将成为主导产品 176
二、市场竞争激烈设计更重细节 176
三、更加注重以人为本开发理念 176
四、小户型是养老地产开发首选 176
五、将逐步从主城区向郊区转移 177
六、开发不再片面追求规模档次 177

第二节 2018-2023年养老地产市场机会分析 177

一、养老综合体的市场机会 177
二、养生养老地产市场机会 177
三、养老旅游地产市场机会 178
四、保险企业养老地产机会 180
五、医疗康复机构市场机会 180
六、酒店管理企业市场机会 181

第三节 2018-2023年养老地产市场发展前景分析 181

一、养老地产成房地产新增长点 181
二、养老地产产品渐成新型刚需 182
三、养老地产潜力巨大尚需升级 182

第四节 2018-2023年海口市养老地产业发展前景预测 183

一、养老地产需求前景预测 183
二、老年人口数量预测 184
三、养老服务机构发展预测 184
四、养老地产业前景展望 185

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